Contratto di locazione e restituzione cauzione

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Il caso: il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato è giunto a scadenza. Son sorti contrasti tra locatore e conduttore in ordine all’esistenza di danni all’immobile. Il locale è stato consegnato nelle condizioni originarie, vale a dire quelle che esistevano al momento della stipula del contratto. Il conduttore afferma il contrario ed ha trattenuto la cauzione. Deve essere dimostrata l’esistenza del danno da parte del conduttore?

La stipula di un contratto di locazione prevede in genere che al momento della sottoscrizione il conduttore versi in favore del locatore una somma a titolo di cauzione. Si tratta di un importo che il locatore trattiene sino alla fine del rapporto locatizio, a titolo di garanzia, per il caso in cui, al momento della riconsegna dei locali, dovessero emergere danni all’immobile: in tale ipotesi la somma viene trattenuta dal locatore per coprire, in tutto od in parte, i danni causati dall’inquilino. Tuttavia accade spesso, come nel caso di specie, che alla riconsegna dei locali, ovvero al momento dello ricognizione dello stato dell’immobile, sorga contrasto  tra locatore e conduttore in merito all’esistenza o meno dei danni ed alla loro entità. Come debbono comportarsi le parti in tal caso? Può il conduttore limitarsi a trattenere la cauzione? Di questo annoso problema si è recentemente occupata (per quanto vi fossero già simili precedenti: sentenze n. 14655/2002 e n. 9442/2010)  la Corte di Cassazione Civile a mezzo ordinanza n. 3882/2015.

Nel caso di specie, il locatore, già prima della riconsegna dei locali, aveva scritto al conduttore lamentando l’esistenza di danni e avanzando una generica richiesta di risarcimento. In fase di riconsegna, il locatore, per quanto vi fosse contrasto in ordine all’esistenza ed all’entità dei danni, si era quindi rifiutato di consegnare la cauzione ed al tempo stesso si era riservato (ciò che poi non fece) di agire in separata sede per il risarcimento.

Tuttavia la Cassazione ha affermato che l’obbligo del locatore di restituire la cauzione sorge in capo a quest’ultimo immediatamente dopo la riconsegna dei locali. Il locatore può trattenere la cauzione solamente nel caso in cui, dopo la mancata restituzione, proponga immediata azione giudiziale per l’attribuzione, parziale o integrale, dell’importo in garanzia. Diversamente, il conduttore può esigere l’immediata restituzione della cauzione.

 

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